راهنمای جامع انتقال سند صفر تا صد انتقال سند که باید بدانید

پس از یافتن خانه دلخواه و توافق بین خریدار و فروشنده، مرحله پرماجرا و مهم انتقال سند که اصطلاحاً “به نام کردن یا سند زدن” است، آغاز می‌شود. 
در این فرآیند خریدار برای دسترسی به سند و انجام فرآیند انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار، با مسیری پرپیچ‌وخم مواجه خواهد شد. 
دانستن مراحل کامل انتقال سند به شما کمک خواهد کرد تا معامله شیرین‌تری را تجربه کنید. به همین دلیل ما این راهنمای جامع را برای شما عزیزان تهیه کرده‌ایم تا بتوانید معامله ملک را بدون هیچ نگرانی و استرس انجام دهید.

وظایف فروشنده در انتقال سند و هزینه‌های نقل‌وانتقال سند ملکی

اخذ استعلام‌های مختلف توسط فروشنده اولین قدم برای انتقال سند ملکی است. وظایف فروشنده در انتقال سند و هزینه‌های نقل‌وانتقال سند ملکی شامل موارد زیر است:

• بررسی پروانه ساخت و مجوزهای قانونی توسط شهرداری

فروشنده می‌بایست با حضور در دفتر اسناد رسمی، نامه‌ای جهت مراجعه به شهرداری یا بخشداری دریافت کرده و به نهاد مذکور مراجعه کند. 
ابتدا شهرداری بررسی می‌کند که آیا ملک موردنظر، طبق مفاد پروانه صادره ساخته‌شده است یا خیر؟ که در صورت عدم مطابقت، فروشنده باید جریمه‌ای را بپردازد.

• پرداخت هزینه‌های عوارض و پسماند

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین و هزینه پسماند یا جمع‌کردن زباله‌ها و همچنین هزینه آموزش‌وپرورش نیز می‌بایست توسط فروشنده به شهرداری جهت انتقال سند پرداخت شود. این هزینه‌ها در حالت عادی به‌صورت سالانه توسط مالکان پرداخت می‌شود اما در زمان نقل و انتقالات ملکی، تمامی عوارض و احیاناً بدهی‌های گذشته باید از سوی فروشنده تسویه گردد تا دفتر اسناد رسمی بتواند وارد فاز بعدی انتقال سند شود.

• استعلام اداره دارایی

علاوه بر موارد فوق فروشنده باید، استعلام اداره دارایی را نیز اخذ کند. اداره دارایی معادل چهار درصد از ارزش منطقه‌ای ملک را طبق جداول قیمتی خود که پایین‌تر از قیمت واقعی ملک است، تحت عنوان مالیات بر نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌کند. 
برای مثال اگر زمین مورد معامله قیمتی معادل 10 میلیون تومان داشته باشد، اداره دارایی رقمی کمتر از یک میلیون تومان را به‌عنوان قیمت منطقه‌ای در نظر گرفته و بر مبنای این قیمت‌گذاری، چهار درصد آن را اخذ می‌نماید. 
همچنین اگر این ملک پیش‌ازاین در اجاره مستأجر بوده، رقمی تحت عنوان مالیات بر اجاره نیز از فروشنده اخذ خواهد شد.

• مراجعه به اداره بیمه در صورت تجاری بودن ملک

برای املاک تجاری فروشنده باید به اداره بیمه هم سرزده و مجوزهای لازم را دریافت نماید.

مراحل انتقال سند ملک 

مراحل زیر برای انتقال سند توسط فروشنده و خریدار باید انجام شود:

1.توافق طرفین و آماده‌سازی قولنامه 

اولین قدم در خرید ملک توافق بین دو طرف معامله است. برای این‌که توافق به مرحله رسمی‌تر برسد، در دفاتر مشاور املاک باید قولنامه‌ای نوشته و تنظیم شود.

2.ثبت مبایعه‌نامه در سیستم جامع

پس از تنظیم مبایعه‌نامه همراه فروشنده به یک دفتر مشاور ملکی مراجعه کرده و مشخصات خریدار، فروشنده و ملک موردنظر را در سیستم جامع بنگاه ثبت کنید تا با دریافت کد ره‌گیری خیالتان از بابت کلاهبرداری راحت شود.

3.مراجعه به دفترخانه و ارائه مدارک انتقال سند ملک 

پس از ثبت سیستمی، فروشنده با دردست‌داشتن مدارک لازم (اصل سند ملک، شناسنامه و ...) به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و بعد از ارائه مدارک جهت فروش ملک، تشکیل پرونده می‌دهد.

4.انتقال سند ملک به شخص خریدار

آخرین مرحله در هر معامله ملکی، انتقال سند ملک به شخص خریدار است که نیاز به‌دقت و بررسی‌های ویژه‌ای دارد. برای این کار لازم است که خریدار و فروشنده به یک دفتر مشاور املاک قانونی و دارای مجوز رفته و با دردست‌داشتن مدارک، انتقال سند ملک را به طور رسمی به سرانجام برسانند. 

 

هزینه‌های انتقال سند

در این مرحله تمامی استعلام‌ها به دفترخانه اسناد رسمی تحویل شده و مراحل نقل‌وانتقال با تنظیم اسناد مربوطه کلید خواهد خورد. 
درنهایت هزینه دفترخانه یا حق‌التحریر که بر اساس ارزش ملک تعیین می‌گردد، به‌صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد.
تسهیلات گیرندگان بانک مسکن می‌بایست هزینه ترهین سند نزد بانک را نیز به دفترخانه بپردازند. 
علاوه بر این، افرادی که از تسهیلات زوجین استفاده نموده‌اند و سند ملک به نام هر دوی آن‌ها به‌صورت سه دانگ سه دانگ یا اشکال دیگر منتقل می‌شود، هزینه‌ای دیگر نیز بابت صدور دو قطعه سند تک‌برگ خواهند پرداخت.
به‌طورکلی هزینه نقل‌وانتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی، نسبت مشخصی از ارزش آن ملک است که بر اساس تعرفه‌های مصوب اعمال می‌شود.

مدارک موردنیاز برای انتقال سند

مدارک موردنیاز در زمان انتقال سند برای فروشنده و خریدار شامل موارد زیر است:

• شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
• اصل و تصویر سند مالکیت فروشنده
• اصل و تصویر بنچاق
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• برای سندهای ورثه‌ای: اصل و تصویر فرم مالیات‌برارث و حصر وراثت
• اصل و تصویر پایان کار و نامه شهرداری و بخشداری مربوطه و یا عدم خلافی در مورد زمین‌های دارای بنا

نکات حقوقی هنگام انتقال سند ملک

در این بخش ما به شش نکته حقوقی مهم دررابطه‌با انتقال سند ملک می‌پردازیم:

• نکته اول این‌که باواسطه معامله نکنید. تا جایی که امکانش هست، در صورت وجود شرایط و موقعیت باید با شخص فروشنده و مالک معامله کنید. یعنی با افرادی که خود را به‌عنوان نماینده، پسردایی همسر، برادر و ... معرفی می‌کنند به‌هیچ‌وجه معامله نکنید.
• بهتر است شخصاً برای معامله حضور داشته باشید و از واگذاری آن به افراد دیگر خودداری کنید تا از تمام جزئیات معامله باخبر باشید و از مواجه با چالش‎های احتمالی در آینده جلوگیری شود.
• هیچ‌گاه بستن قرارداد را در یک جلسه انجام ندهید. انجام مذاکره و معامله در یک جلسه از لحاظ حقوقی به‌هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
• بررسی و کنترل اسناد و مدارک از اهمیت بالایی در جلسه انتقال سند دارد. این بررسی شامل اسناد و مدارک مربوط به ملک و اسناد و مدارک هویتی طرف مقابل یعنی فروشنده.
• قبل از این‌که قراردادی تنظیم شود و معامله انجام بدهید باید از فروشنده بخواهید آخرین و جدیدترین استعلام ثبتی را به شما ارائه کند تا وضعیت ثبتی ملک و شرایط و مشکلات احتمالی را بررسی کنید. 
• بحث مربوطه پرداخت‌ها نیز باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد. در گواهی‌نامه‌ها باید یکسری شرایط را برای پرداخت ثمن و وجوه مربوط به معامله پیشگیری بکنید.
• به شرایط قراردادی که تنظیم می‌شود دقت کنید و آن‌ها را به‌خوبی مطالعه نمایید و سعی کنید شرایط را به نفع خود بنویسید و یا اینکه تا جای ممکن از تنظیم شروطی که امکان دارد در آینده برای شما زیان‌آور باشد بگیرید.

نکات حقوقی کنترل اسناد و مدارک ملک

به‌طورکلی اسناد و مدارک در هر معامله به دو بخش تقسیم می‌شود:

• اسناد و مدارک مربوط به ملک
• اسناد و مدارک مربوط به هویت فروشنده

در زمان خرید ملک، باید پیش از آنکه بخواهید مبایعه‌نامه یا قرارداد را امضا بزنید، سند ملک را با موقعیت فیزیکی ملک مقایسه کنید. همچنین باید از فروشنده سند تفکیکی ملک را نیز بخواهید. زیرا مشخصات دقیق پارکینگ و انباری در سند تفکیکی قید شده است.

اگر سند ملک به‌صورت دفترچه‌ای و منگوله‌دار است، باید آخرین صفحات مربوط به نقل‌وانتقال را در موارد زیر مورد بررسی قرار دهید:

• ملک دارای وام هست یا خیر
• ملک بازداشتی است یا خیر (معامله ملک بازداشتی ممنوع است)
• ملک در رهن بانک است یا خیر (با مراجعه مستقیم از بانک مربوطه به‌صورت شفاهی از جزئیات وام مطلع شوید)

حرف آخر

سند ملکی یک سند حقوقی کتبی و امضا شده است که برای انتقال مالکیت ملک از مالک قدیم (فروشنده) به مالک جدید (خریدار) استفاده می‌شود. دانستن نکات حقوقی انتقال سند قبل از امضای قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مقاله سعی کردیم به هرآنچه که باید برای انتقال سند ملک بدانید بپردازیم. فراموش نکنید معامله زمانی شیرین خواهد بود که آینده‌نگری و آگاهانه انجام شود.