بررسی مهمترین نکات درباره خرید و فروش ملک اوقافی که باید بدانید

بررسی مهم‌ترین نکات درباره خرید و فروش ملک اوقافی که باید بدانید!

اولین سؤالی که برای هر خریداری در زمان معاملات خرید و فروش املاک یا زمین به وجود می‌آید این است که سند زمین چه وضعیتی دارد؟! 
بیش از نیمی از پرونده‌های قضایی مرتبط با مشکلات و کلاه‌برداری‌ها در معاملات املاک و مستغلات تشکیل می‌شود. و درصد زیادی از این مشکلات با مسائل حقوقی مرتبط است، لذا آگاهی مشتریان از نکات ابتدایی درباره خریدوفروش ملک اهمیت بالایی دارد.
یکی از انواع رایج سند در تمام شهرهای ایران، سند اوقافی است. هنگام خرید و فروش ملک اوقافی نکات مهم زیادی وجود دارد که بسیاری از آن‌ها جنبه حقوقی و برخی دیگر جنبه عمومی دارند که باید به آن‌ها توجه کرد. 
برای کسب اطلاعات از نکات مهم کاملاً تخصصی و حقوقی و همچنین در مورد زمین‌های اوقافی یا چگونگی معاملات و رسیدگی به آن‌ها توصیه می‌شود با یک وکیل حقوقی در این حوزه مشورت کنید. عدم آگاهی در این مورد گاهی ممکن است موجب ضرر کردن خریدار شده به‌طوری‌که تمام سرمایه او به هدر خواهد رفت.
به همین دلیل می‌خواهیم در این پست به توضیح کامل درباره املاک وقفی و نکات مهم در خرید و فروش ملک اوقافی بپردازیم. 
نخست زمین‌های وقفی را به‌طور اختصار معرفی خواهیم کرد و در ادامه به بررسی نکات اصلی و مهم می‌پردازیم. امیدواریم آگاهی از این نکات بتواند در زمان معامله املاک به شما کمک کند.

زمین وقفی چیست؟ 

به ملکی که مالک آن زمین را برای امور خیریه وقف کرده باشد، زمین وقفی گفته می‌شود. 
مطمئنا با همین تعریف ساده متوجه شده‎اید که مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه خواهد بود. 
هرگونه خرید، فروش، اجاره و یا دخل و تصرف در املاک وقف شده تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام شود.
برخی فکر می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است درحالی‌که این تصور کاملاً اشتباه است. 
البته باید توجه داشته باشید که زمین وقفی به‌راحتی سایر املاک شخصی که مالک حقیقی دارد فروخته نمی‌شوند.
درصد زیادی از خریداران از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی این‌گونه زمین‌ها دوری می‌کنند.

با رعایت کامل ضوابط و قوانین خاص مرتبط با خرید و فروش ملک اوقافی می‌توان آن را بدون هیچ مشکلی معامله کرد.
اما تمام این معاملات باید با تأییدیه از طرف اداره اوقاف همراه باشد. 
چنانچه فروشنده یک زمین وقفی بخواهد ملک خود را بفروشد، اجاره داده و یا حتی پروژه‌های ساخت‌وساز روی آن زمین انجام دهد نمی‌تواند بدون اخذ تأییدیه اداره اوقاف برای این موارد اقدام قانونی کند.

انواع زمین‌های اوقافی

برای زمین‌های اوقافی دو حالت زیر وجود دارد:

• وقف عام
• وقف خاص

وقف عام و وقف خاص برای املاک و زمین‌های اوقافی دارای تعاریف و ضوابط متفاوتی هستند. 
خرید، فروش و یا اجاره هر یک  از انواع زمین‌های وقفی عام و خاص، دارای مباحث حقوقی و تخصصی هستند که معمولاً توسط کارشناسان و وکلای حقوقی برای خریداران توضیح داده می‌شود.

سند اوقاف چگونه است؟

همانند سایر املاک و مستغلات، زمین وقفی نیز دارای سند مجزا است ولیکن در پاره‎ای از مسائل و جزئیات با سایر سندهای حقیقی متفاوت است.
سند اوقاف اختیار خرید و فروش، اجاره یا قرار وثیقه را از مالک سلب کرده است. 
این‌گونه اسناد اعتبار کمتری نسبت به سایر سندهای ملکی دارند، بنابراین املاک وقفی هم ارزش کمتری خواهند داشت.
زمانی که قصد خرید یک زمین وقفی را داشته باشید، مطابق با ضوابط و قوانین، سند زمین، مجوزها و تأییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت‌اسناد انجام شود.
نکته مهم دیگری که در رابطه با املاک اوقافی وجود دارد این است که چنانچه این ملک فروخته یا اجاره داده شود، مالک فقط در "اعیان" ملک اختیار دارد و در "عرصه" که همان "زمین ملک" است، هیچ‌گونه اختیاری به او تعلق نمی‌گیرد!

نکات مهم خرید و فروش ملک اوقافی

اگرچه برخی ادعا می‌کنند که املاک اوقافی که دارای سند اوقاف هستند با املاکی که دارای سند شش‌دانگ شخصی هستند تفاوت ندارند، اما این‌گونه نیست و میان سند اوقافی با سند ملکی تفاوت‌هایی وجود دارد که پیش از تصمیم‌گیری باید به آن‌ها توجه کنید.

• معمولاً برای زمین و املاک اوقافی، باید به صورت سالانه یک مبلغ اجاره‌بها پرداخت شود. اگرچه مبلغ زیادی نیست اما بسیاری از افراد آن را قبول نمی‌کنند.
• گرفتن وام روی املاک اوقافی مانند خرید و فروش آن‌ها باید با تأییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام گیرد.
• در سند ملک اوقافی نوشته شده است، مالک، حق دخل و تصرف در عرصه را ندارد. و این دلیل اصلی ارزان بودن ملک اوقافی نسبت به ملک شخصی است و  گاهی سودجویان و کلاه‌برداران، با جعل سند شش‌دانگ حقیقی برای این نوع املاک، آن را به مشتری می‌فروشند. 

حرف آخر

هنگام خرید و فروش ملک اوقافی توجه داشته باشید که همواره ارزش سند شش‌دانگ برای یک زمین و یا ملک بیشتر از ارزش سند زمین وقفی است. اگر قصد خرید و فروش زمین در شمال را دارید حتماً توجه داشته باشید که زمین جزء املاک اوقاف هست یا خیر به‌ویژه برای زمین‌هایی با کاربری مسکونی، باید از سوی اداره اوقاف استعلام‌ و تأییدیه‌های لازم را دریافت کنید. 
کارشناسان مسترملک به شما کمک خواهند کرد یک زمین را از هرنظر کارشناسی و بررسی کنید.