ریسک خرید ملک در خارج از کشور

5 خطر اصلی ریسک خرید ملک در خارج از کشور که باید بدانید

همه سرمایه‌گذاری‌ها دارای ریسک هستند. چه در کشور خود باشید و چه برای یافتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری به دنیا سفر می‌کنید، همیشه خطر وجود دارد. سرمایه‌گذاری در املاک خارج از کشور می‌تواند یکی از مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری‌هایی باشد که می‌توانید انجام دهید. بله شما باید مراقب باشید و از افراد حرفه‌ای و قابل اعتماد راهنمایی بگیرید. 
در اینجا، ما قصد داریم به انواع ریسک خرید ملک در خارج از کشور که باید در حین سرمایه‌گذاری ملک خارجی در مورد آن فکر کنید، بررسی ‌کنیم. با مستر ملک همراه باشید.

ارزیابی ریسک خود به عنوان یک سرمایه‌گذار جهانی ملک

چه یک سرمایه‌گذار باتجربه باشید و چه تازه شروع به ایجاد سبد سهام خود کرده‌اید، املاک و مستغلات بین‌المللی بهترین راه برای تنوع بخشیدن به دارایی‌های خود و درعین‌حال افزایش میانگین بازده شما است. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در کشورهای دیگر به شما تنوع اقتصادی و ارزی می‌دهد. شما می‌توانید با سرمایه‌گذاری در انواع مختلف املاک و با هزینه‌های مختلف ورود، دارایی‌های خود را محافظت کنید. اما هیچ سرمایه‌گذاری بدون ریسک وجود ندارد. هنگام سرمایه‌گذاری در املاک خارجی، با پنج نوع ریسک روبرو هستید:

• ریسک بازار
• ریسک معاملاتی
• ریسک زیست‌محیطی
• ریسک طبقه‌بندی مختلف سرمایه‌گذاری
• ریسک سرمایه‌گذاری

درحالی‌که همه این خطرات باید هنگام ارزیابی هرگونه خرید ملک بالقوه در نظر گرفته شود ، برخی از آن‌ها بر اساس ویژگی‌های سرمایه‌گذاری بر دیگران اولویت دارند. در ادامه به تفسیر کامل هرکدام از این پنج ریسک احتمالی می‌پردازیم:

ریسک بازار

یکی از مهم‌ترین عواملی که هنگام سرمایه‌گذاری در ملک در خارج از کشور باید در نظر بگیرید، محل سرمایه‌گذاری است؛ به عبارت دیگر، شما باید ریسک‌های مرتبط با سرمایه‌گذاری در یک کشور یا منطقه خاص را ارزیابی کنید. ریسک‌های سرمایه‌گذاری در بازار خارجی شامل ریسک سیاسی، ریسک اقتصادی و ریسک نرخ ارز است.

ریسک سیاسی خطری است که به دلیل بی‌ثباتی سیاسی در یک کشور بر سرمایه‌گذاری شما تأثیر می‌گذارد. خطرات عبارت‌اند از:

• تصویب قوانینی که برای سرمایه‌گذاری خارجی نامطلوب است.
• انتقال قدرت سیاسی از یک حزب سیاسی به حزب دیگر
• سرنگونی ناگهانی دولت فعلی (کودتا)

بی‌ثباتی سیاسی همچنین ممکن است از سیاست‌های خارجی یا بین‌المللی ازجمله درگیری نظامی یا تحریم‌های اقتصادی ناشی شود. سپس خطر اقتصادی وجود دارد که تقریباً همیشه تحت تأثیر سطح ثبات سیاسی در یک کشور است. سلامت اقتصاد یک کشور بر سرمایه‌گذاری‌های جهانی ملک شما تأثیر می‌گذارد، به خصوص اگر بازده سرمایه‌گذاری شما به شدت به بازار محلی وابسته باشد.

بی‌ثباتی سیاسی همچنین ممکن است از سیاست‌های خارجی یا بین‌المللی ازجمله درگیری نظامی یا تحریم‌های اقتصادی ناشی شود. سپس خطر اقتصادی وجود دارد که تقریباً همیشه تحت تأثیر سطح ثبات سیاسی در یک کشور است. سلامت اقتصاد یک کشور بر سرمایه‌گذاری‌های جهانی ملک شما تأثیر می‌گذارد، به خصوص اگر بازده سرمایه‌گذاری شما به شدت به بازار محلی وابسته باشد.

اگر در یک بازار غیر دلاری سرمایه‌گذاری کرده‌اید، در معرض ریسک مبادله ارز نیز قرار دارید؛ یعنی اگر ارزش پولی که سرمایه‌گذاری خود را در آن نگهداری می‌کنید کاهش یابد، سرمایه شما نیز کاهش می‌یابد. این زمانی وارد عمل می‌شود که شما آماده خروج از سرمایه‌گذاری خود باشید. ذکر این نکته ضروری است که هر چه افق سرمایه‌گذاری طولانی‌تر باشد، ارزیابی ریسک‌های بازار حیاتی‌تر است.

ریسک معاملاتی

به‌عنوان یک سرمایه‌گذار ملکی جهانی، با ریسک معاملاتی مواجه خواهید شد؛ یعنی شما سرمایه‌گذاری ملکی را پیداکرده‌اید که دوست دارید و اکنون می‌خواهید معامله را ببندید. با این حال، فرآیند خرید و بسته شدن، ازجمله مالکیت و انتقال وجوه، با خرید ملک در جایی که زندگی می‌کنید متفاوت خواهد بود.

بسته به کشور، عناوین و مالکیت ممکن است پیچیده شود و قوانین مالکیت دارایی از کشوری به کشور دیگر متفاوت است. درحالی‌که عنوان مالکیت آزاد در برخی کشورها معمول است، شما با انواع مختلفی از مالکیت (غیر مالکیت) در سایر نقاط جهان روبرو خواهید شد که باید از آن‌ها آگاه باشید. اگر در مورد قوانین مالکیت یک کشور آموزش ندیده باشید، در معرض خطر خرید ملکی هستید که حق مالکیت کامل آن را ندارید.

اگر در حال خرید ملک در خارج از کشور هستید، به‌احتمال‌زیاد قراردادها به زبان خارجی خواهد بود. این تفاوت غیرمستقیم می‌تواند هنگام نهایی کردن یک معامله بین‌المللی دارایی، شما را در مضیقه قرار دهد. علاوه بر این، شما همچنین باید در نظر داشته باشید که آیا قرارداد فروش توسط دادگاه‌های حوزه قضایی که در آن ملک خود را خریداری می‌کنید قابل‌اجرا است یا خیر. به‌عنوان مثال، آیا فروشنده می‌تواند پس از امضای قرارداد، بدون هیچ‌گونه رجوع قانونی برای خریدار، از معامله خارج شود؟

سهولت انتقال پول به داخل یا خارج از کشوری که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید نیز نقش مهمی ایفا می‌کند. به‌طورمعمول، انتقال پول به یا از کشورهای توسعه‌یافته با سیستم‌های بانکی و انتقال ارز خارجی آسان‌تر است. به‌طورکلی، انتقال پول به کشورهای درحال‌توسعه که در آن سیستم‌های بانکی و انتقال ارز به‌طور کامل ایجاد نشده‌اند، پیچیده‌تر و معمولاً پرهزینه‌تر است - البته بسیار خطرناک است. کشورهای زیادی هستند که قوانین ضد پول‌شویی دارند که حرکت پول را در سطح بین‌المللی محدود می‌کند مگر اینکه رویه‌های خاصی رعایت شود.

خطر زیست محیطی

ریسک زیست‌محیطی مؤلفه دیگری است که هنگام سرمایه‌گذاری در خارج از کشور باید به آن توجه کنید . این امر به‌ویژه در مورد اجاره املاک یا سرمایه‌گذاری‌های کشاورزی که برای سودآوری خود به عوامل محیطی وابسته هستند، صادق است. خطرات زیست‌محیطی شامل بلایای طبیعی، آب‌وهوا و فرسایش ساحل می‌شود.

شما باید در نظر بگیرید که چه نوع بلایای طبیعی در کشور یا منطقه‌ای که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید شایع است. به‌عنوان مثال، هنگام سرمایه‌گذاری در کشاورزی باید به این فکر کنید که آیا خشک‌سالی یا آتش‌سوزی در منطقه مزرعه وجود دارد یا خیر. اگر در یک ملک اجاره‌ای ساحلی سرمایه‌گذاری می‌کنید، پس باید نگران سونامی و طوفان‌ها باشید.

آب‌وهوای کلی همچنین عاملی در سرمایه‌گذاری‌های خاص، به‌ویژه برای کشاورزی خواهد بود. اگر شرایط آب و هوایی بهینه یک محصول به‌شدت تغییر کند، این امر بر تولید و برداشت کلی تأثیر می‌گذارد و درنتیجه بر عملکرد بالقوه شما تأثیر می‌گذارد.

اگر در ملک ساحلی سرمایه‌گذاری می‌کنید، بسیار مهم است که از مسائل فرسایش ساحلی در این منطقه آگاه باشید. فرسایش ساحل یک تهدید جدی برای هر ملک در کنار اقیانوس است و ارزش فروش مجدد را از بین می‌برد. بدترین سناریو، اموال شما به معنای واقعی کلمه می‌تواند به اقیانوس بیفتد.

طبقه‌بندی مختلف سرمایه‌گذاری

ما معمولاً چهار دسته سرمایه‌گذاری را برجسته می‌کنیم: 

• املاک اجاره‌ای 
• زمین
• کشاورزی 
• غیرمستقیم

سرمایه‌گذاری‌های خاصی را در این دسته‌ها (مثلاً اجاره کوتاه‌مدت، زمین خام، چوب، و وام‌های پول سخت) پیشنهاد می‌کنیم، درحالی‌که سطح ریسک مرتبط با هر یک را با جزئیات توضیح دادیم. به‌طورمعمول، املاک اجاره‌ای و کشاورزی سرمایه‌گذاری‌های دارای ریسک کمتری هستند، درحالی‌که زمین و سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم مانند وام‌های پول سخت ریسک بالاتری دارند.

به‌طور خلاصه، به این صورت است که آن‌ها ازنظر ریسک از پایین‌ترین تا بالاترین رتبه‌بندی می‌شوند:

املاک اجاره‌ای < کشاورزی < زمین < غیرمستقیم.

گفته می‌شود، یک سرمایه‌گذاری معمولاً با ریسک پایین می‌تواند ریسک بالایی داشته باشد، درحالی‌که یک سرمایه‌گذاری معمولاً با ریسک می‌تواند بسته به موقعیت، کم ریسک باشد. به‌عنوان مثال، سرمایه‌گذاری ملک اجاره‌ای اگر در مرحله قبل از ساخت باشد، می‌تواند ریسک بالایی در نظر گرفته شود. از سوی دیگر، وام سخت در یک پروژه ساختمانی که 90 درصد تکمیل‌شده و توسط یک واحد وثیقه می‌شود، می‌تواند کم ریسک در نظر گرفته شود.

ریسک سرمایه گذاری

با در نظر گرفتن همه موارد، به‌عنوان یک سرمایه‌گذار جهانی املاک و مستغلات، شما همچنان باید هر سرمایه‌گذاری در املاک را به‌گونه‌ای ارزیابی کنید که گویی مستقیماً در هر نوع کسب‌وکاری سرمایه‌گذاری می‌کنید؛ به‌عبارت‌دیگر، شما باید عواملی ازجمله: مدل کسب‌وکار (چشم‌انداز)، افق سرمایه‌گذاری، بازار، تجربه تیم توسعه، استراتژی خروج و پیشرفت پروژه را در نظر بگیرید تا یک اندازه‌گیری قابل‌اعتماد از ریسک موجود در آن به دست آورید.

هنگام بررسی مدل کسب‌وکار یک سرمایه‌گذاری در املاک، ایده کلی این است که بفهمیم سرمایه‌گذاری چگونه درآمد یا بازدهی ایجاد می‌کند.روشی که از سرمایه‌گذاری خود کسب می‌کنید باید ساده باشد. درواقع، هر چه مدل کسب‌وکار پیچیده‌تر باشد، ریسک بیشتری در آن وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، با سرمایه‌گذاری کشاورزی باید بازدهی خود را از فروش محصول خود مشاهده کنید.

همچنین باید بازاری را که سرمایه‌گذاری شما هدف آن است ارزیابی کنید. به‌عنوان‌مثال، اگر قصد دارید در یک مزرعه کشاورزی کلید در دست سرمایه‌گذاری کنید که محصول خاصی را پرورش می‌دهد، می‌خواهید بدانید که آیا تقاضای رو به رشدی برای آن محصول وجود دارد یا خیر. اگر قصد دارید در یک واحد آپارتمان اجاره‌ای کوتاه‌مدت در یک منطقه خاص سرمایه‌گذاری کنید، پس می‌خواهید بدانید که بازار اجاره کوتاه‌مدت در آن منطقه چقدر قوی است. به‌علاوه، اگر می‌خواهید از سرمایه‌گذاری خود خارج شوید، می‌خواهید بدانید که آیا بازار فروش مجدد وجود دارد یا خیر.

برای این منظور، عامل دیگری که باید در نظر بگیرید این است که خروج از سرمایه‌گذاری چقدر آسان است؛ به‌عبارت‌دیگر، چقدر آسان است که سرمایه‌گذاری خود را به پول نقد تبدیل کنید. آیا توسعه‌دهنده حاضر است شما را بخرد اگر می‌خواهید از سرمایه خود خارج شوید؟

علاوه بر این، شما همچنین باید ایده‌ای از پیشرفت پروژه داشته باشید. به‌طورمعمول، پروژه‌ای که در مراحل اولیه توسعه یا در مرحله قبل از ساخت است، ریسک سرمایه‌گذاری بالاتری دارد. از سوی دیگر، اگر پروژه‌ای در مراحل پایانی توسعه خود باشد یا ساخت‌وساز در حال اتمام باشد، ریسک سرمایه‌گذاری بسیار کمتر است.

حرف آخر

وقتی در املاک خارج از کشور سرمایه‌گذاری می‌کنید، نه‌تنها از مزایای ناکارآمدی‌های بازار بهره‌مند نمی‌شوید، بلکه این مزیت را نیز دارید که بیشتر سرمایه‌گذاران آن‌قدر نگران ریسک هستند که نه تهدید واقعی ایجاد می‌کنند و نه رقابتی ایجاد می‌کنند. اگر قصد حفظ و افزایش سرمایه دارید ما به شما پیشنهاد می‌کنیم در بازار مسکن داخلی سرمایه‌گذاری کنید و با کمک و مشاوره از مشاوران املاک خوش‌نام و معتبر میزان ریسک و خطر این معاملات خود را به حداقل برسانید.