فروش ملک قبل از انحصار وراثت چه حکمی دارد؟

فروش ملک ورثه‌ای ( یعنی ملکی که پس از فوت صاحب به اشخاص دیگری به ارث رسیده است) هیچ‌گونه منع قانونی ندارد. اما ضروری است که در این‌گونه معاملات به‌خوبی حواستان را جمع کنید و به بعضی نکات مهم توجه کافی داشته باشید.
موضوع فروش ملک قبل از انحصار وراثت از مسائل مهمی است که این روزها می‌توان در مراجع قضایی و دادگاه‌ها به‌وفور آن را مشاهده کرد.
 در ادامه به طرح مسائلی پرداخته و سعی می‌کنیم ساده‌ترین راه‌های فروش سهم‌الارث را برایتان شرح دهیم . با توجه به این نکات که در ادامه برای شما خواهیم گفت دیگر گرفتار نمی‌شوید و این مشکلات شما را راهی دادگاه و مراجع قضایی نخواهد کرد. پس با ما همراه باشید تا بدانید فروش ملک قبل از انحصار وراثت چه حکمی دارد؟

مشاع و افراز چه فرقی باهم دارند؟

پیش از آن‌که وارد موضوع اصلی شویم، بهتر است با چند اصطلاح حقوقی مؤثر در فروش ملک ورثه‌ای آشنا شویم. 
اولین اصطلاحاتی که باید شما در این مبحث بدانید مفهوم ”مشاع” و ” افراز” است. 
دانستن تفاوت این دو مفهوم می‌تواند برای فروش سهم‌الارث شما، مسیر کاملاً متفاوتی را رقم بزند.
زمانی که یک مال یا ملک را به بخش‌های مختلف تقسیم کنیم و هرکدام از این قسمت‌ها متعلق به یکی از شرکا یا وراث باشد، ملک را افراز کرده‌ایم. افراز در حقیقت به معنای قطعه‌بندی کردن یک ملک است. 
به‌عنوان‌مثال می‌توان یک زمین را بر اساس نظر کارشناسان دادگاه و یا طبق توافق شرکا افراز کرد و به قطعه‌های مختلف تقسیم نمود. در چنین حالتی هر یک از شرکا یا وراث به‌راحتی می‌توانند اقدام به فروش قطعه خود کنند. حتی این افراد قادر خواهند بود که سند رسمی شش‌دانگ برای قطعه خود تهیه نمایند.
اما خب مسئله افراز برای تمامی اموال صادق نیست. مثلاً زمانی که تملک یک ماشین در اختیار چند شریک یا وارث است، همه شرکا یا وراث به اندازه سهمی که در اختیار دارند در جز جز ماشین شریک می‌شوند. به بیان ساده‌تر شما نمی‌توانید ماشین را قطعه قطعه یا افراز کنید. 
درست مشابه این قضیه درباره ملک نیز صدق می‌کند. عملاً یک واحد ساختمان غیرقابل افراز و تقسیم‌بندی است. به این تملک، مشاع می‌گویند. بیشتر مشکلاتی که در مورد فروش ملک قبل از انحصار وراثت ایجاد می‌شود، در همین نوع تملک است. 

اخذ گواهی انحصار وراثت

با مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت دائمی فرد متوفی، اخذ گواهی انحصار وراثت امکان‌پذیر خواهد بود. پس از آن ورثه باید اسامی تمام افرادی که به‌عنوان وراث محسوب می‌شوند در فرمی که از شورای حل اختلاف دریافت می‌کنند، با مشخصات کامل و نسبت آن‌ها با متوفی نوشته و تکمیل نمایند .
پس از تکمیل و تحویل فرم مربوطه به دفتر ثبت اسناد رسمی، تأییدیه‌ای بر اساس فرم انحصار وراثت، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمام وراث، گواهی فوت متوفی و حضور دو شاهد صادر خواهد شد که بر اساس این تأییدیه که همان گواهی انحصار وراثت نام دارد می‌توان با در دست داشتن سند رسمی، اموال متوفی را به وراث انتقال داد.
 همچنین بر اساس اینکه اموال منقول و یا غیرمنقولی که از متوفی به رسیده باشند، به ترتیب مالیات ۲ درصد و ۵ درصد شامل آن‌ها خواهد شد و پس از کسر مالیات بر ارث انتقال اموال به‌صورت قانونی انجام خواهد شد .

شرایط انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای

حال اگر ملک ورثه‌ای از نوع قول‌نامه‌ای و فاقد سند باشد ابتدا باید برای انجام انحصار وراثت املاک این ملک، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی از سوی ورثه یا وارث به دادگاه تسلیم شود تا بعد از صدور سند رسمی به میزان سهم‌الارث، ملک موردنظر بین ورثه تقسیم شود و سند هر یک از وراث با توجه سهم خود، به‌صورت رسمی ثبت و به نام گردد .
تا وقتی‌که سند رسمی املاک صادر نشود، دادگاه اجازه‌ی تقسیم و فروش املاک را به ورثه نخواهد داد.
 پس از پرداخت هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری، صدور سند رسمی و مراحل ثبت رسمی سند در دفترخانه رسمی ثبت‌اسناد انجام خواهد شد .

حرف آخر

مرگ واقعیت انکارناپذیری است و به دنبال آن همواره ملک یا اموالی بین ورثه تقسیم می‌شود. برای فروش این نوع املاک نیاز به گواهی انحصار وراثت خواهید داشت. با مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت دائمی فرد متوفی، می‌توانید اقدام به افراز ملک و دریافت سند تک‌برگ جداگانه کنید. اگر می‌خواهید در جریان جزئیات بیشتری در رابطه با فروش این نوع املاک قرار بگیرید می‌توانید از مشاوران مستر ملک کمک بخواهید.